不動産投資

サラリーマン投資家の味方|静岡銀行ワイドローン融資をストップか!?

アオクマ(@AoKuma19)です

静岡銀行のワイドローンが新規取りやめになるという情報を不動産業者から聞きました。

サラリーマン投資家目線でまとめます!

アオクマ
アオクマ
僕も静岡銀行ワイドローン 2本持ってるよ!

不動産投資はどう変わる?

静岡銀行と不動産投資

静岡銀行といえば、不動産投資に積極的な銀行として、サラリーマン投資家のなかでは有名な銀行でした。

特徴は、築古にもフルローンをだすところで、とにかく早い審査結果をくれるので競争の激しい積算重視の投資には必須の銀行の1つでした。積算重視ってのは、基本的には土地値重視と言い換えても構いません。土地の値段は償却しないので基本的には変わらないことを前提に土地値と近い金額で買う戦略です。そうすることで、売却まで物件価値を維持しつつ家賃収入を得ることができる事がメリットです。

また、銀行目線でも資産は価値を維持する一方で、返済で負債を減らすので信用毀損を回避できるというメリットがあり、次の融資につなげ、”買い続ける”事ができます。その分高い金利がデメリットですが、金利は経費にもなるので、所得を減らす事ができ節税(将来への繰延)に役に立てることができ手元キャッシュを残すことができます。

築古なので建物部分を4年償却するのも資金が少ない時期に経費を厚くし、手元キャッシュを増やせることが魅力です。

トモ
トモ
まずは手元キャッシュを増やすことで、次の1手を狙うよ!

自己資金が少ないサラリーマンが、バランスシート上の信用毀損を回避しつつ、手元キャッシュを厚くすることができることで一定規模まで買い進めやすくなるパートナーのような銀行でした。

 

静岡銀行ワイドローンの借入条件

全て、経験と不動産仲介に教えてもらったことを元に書いています。いままでの条件はこんな感じ

  • サラリーマン年収700万以上向け
  • 連帯保証人なし→団信加入
  • 築古でも融資期間35年可能
  • 金利基本3.6%
  • 木造/軽鉄/RC
  • パッケージ商品のため金利交渉不可
  • 積算評価
  • 審査が1週間程度
  • エリアは東京+関東3県
  • フルローン→最近は諸費用含めた金額の1割は自己資金投入を求められる

物件や条件により実は金利が変わります。基本3.6%なのですが、私は3.5%と3.2%です。

(まーそれでも金利は高いですが、その分リスクを取ってるんでしょう。)

不動産仲介業者もシュミレーションをとりあえず3.6%で作ってOKなら買える!みたいな使い方をしていました。

基本的に積算評価なので、土地値近くの築古であれば条件にはまります。耐用年数を超えても、長期に融資してくれるのはありがたい銀行です。

1棟目2棟目などまだ自己資金が少ない時に、割と融資が通りやすいので活用されている方も多いのではないでしょうか。

情報のアップデート

贔屓にしている不動産仲介から下記の情報をLINEでもらいました。

  • ワイドローンは6/25より停止
  • 今後不動産投資はプロパーローン
  • プロパーは年収1,000万以上が対象
  • プロパーの金利は3%台

他の銀行同様に、融資の基準が厳しくなりました。パッケージ型のローンが無くなるということは、基本的にはサラリーマン投資家を排除する形になると思います。

これで私のアパートは出口が狭くなりました。今築古ですからら売却を考える時に静岡銀行を使って買える人が、今では買えない人に変わってしまうからです。

アオクマ
アオクマ
グヌヌ、ぼくの出口が・・!

今後のサラリーマン投資家の戦略

築古を土地値で買って、土地値でまた売るような戦略は今後はますます厳しくなってきます。

いまのところ知っている銀行だと、三井トラストで購入する人か、現金払いのお金持ちに購入してもらうしかありません。

私は、売却せずに持ち続ける戦略を考えています。より収益UPすることを狙ったり、入居者の長期入居を目指したり、経費を削減したりです。

またCFは米国高配当株に投資して、配当収入を得ています。はっきり言って不動産投資は、回ってさえいれば当初のシュミレーションのままなので心配は少ないと思います。

まとめ

静岡銀行ワイドローンは停止の可能性が高いです。それでも次を買っていくために、対策を考えましょう!

サラリーマン投資家の味方|静岡銀行ワイドローン融資を借り換えできる!?アオクマ(@AoKuma19)です 前に書いた静岡銀行の記事に続いて、借換活動を考えてみようと思います。 借換をすべく、神奈川県...

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